2015年全國物業管理行業發展報告--行業環境新變化、行業發展新進步

　(中國物業管理協會沈建忠會長在首屆中國物業管理創新發展論壇，發布了《2015全國物業管理行業發展報告》)
　　報告原文(上)：
　　2014年以來，我國經濟正在向形態更高級、分工更復雜、結構更合理的階段演化。經濟發展進入新常態，增長速度從高速增長轉為中高速增長;經濟結構不斷優化升級，第三產業消費需求逐步成為主體;增長動力從要素驅動、投資驅動轉向創新驅動。堅持以提高經濟發展質量和效益為中心，把轉方式調結構放到更加重要位置，促進經濟持續健康發展和社會和諧穩定，是新時期經濟工作的總基調。經濟發展仍處于重要的戰略機遇期，發展高附加值的現代服務業成為經濟發展新的增長點。
　　作為現代服務業的組成部分，物業管理行業在經濟新常態下呈現出新的發展趨勢，得到各方面關注。中國物業管理協會大力宣傳《現代服務業科技發展“十二五”專項規劃》，推廣萬科物業、綠城物業、長城物業、彩生活物業、上房物業、龍湖物業、藍光嘉寶、民召物業等一批品牌物業服務企業在商業模式、服務方式、管理方法上創新與轉型的經驗，從而帶動更多的企業認識到行業向現代服務業轉型升級的緊迫性，并積極參與到行業持續發展的創新探索與實踐中，取得了可喜的社會效益和經濟效益。
　　然而，不能回避的是，客觀上行業總體還處于低水平運行狀態。物業服務企業盈利空間相對狹窄，服務內容和質量與廣大業主的需求相比還存在一定差距。引入新技術、新業態和新方式，開創新的商業模式，提高物業管理的技術含量和產品附加值，實現從傳統服務業向集約型現代服務業的轉變，是物業管理科學發展的必然選擇。
　　行業環境新變化
　　近兩年來，我國物業管理行業無論是政策環境，還是市場環境，都發生了深刻變化。
　　從政策環境看：
　　2014年12月，國家發展和改革委員會印發《關于放開部分服務價格意見的通知》，要求放開非保障性住房物業服務和住宅小區停車服務價格，表明行業在全面深化改革道路上更進一步，對行業逐步建立并完善市場引導機制、運作機制和監督機制具有重要意義。2015年，李克強總理在政府工作報告中指出，要深化服務業改革開放，促進服務業加快發展，促進服務業和戰略性新興產業比重提高、水平提升，優化經濟發展空間格局，加快培育新的增長點和增長極，實現在發展中升級、在升級中發展。國務院《關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》提出，充分發揮“互聯網+”對穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險的重要作用;推動跨區域、跨領域的技術成果轉移和協同創新;發展便民服務新業態，發展社區經濟，在餐飲、娛樂、家政等領域培育線上線下結合的社區服務新模式。上述政策所產生的疊加效應，為物業管理實行“互聯網+”提供了有力的政策依據和發展空間。物業管理行業開始了“互聯網+”時代的創新旅程。
　　從市場環境看：
　　一是行業發展前景廣闊。一方面，我國房地產市場持續發展，國家新型城鎮化規劃推進實施，為新型城市群建設注入活力。據國家統計局數據顯示，2012-2014年連續三年全國房屋竣工量高達10億平方米左右;部分地區政府推行物業管理全覆蓋，大量住宅區逐步引入物業管理。增量房、存量房以及老舊住宅區為物業管理行業提供了巨大的市場空間。另一方面，物業服務用戶趨于成熟。用戶對物業服務尤其是優質物業服務的購買意愿顯著增強，部分物業服務企業基于用戶多元化、個性化需求產生的非主營業務收入已超過物業服務主營業務收入。國家統計局發布的《2014年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2014年全年勞動生產率比上年提高7%，人均GDP增速提高;全年全國居民人均可支配收入比上年增長10.1%，同期居民價格消費指數增勢放緩，扣除價格因素，人均可支配收入實際增長8.0%，居民購買力持續增強。
　　二是“互聯網+物業”成為發揮資本、互聯網、物業管理各自優勢，整合線上線下資源的產業融合新業態?；ヂ摼W特別是移動互聯網的出現，促成了“網上支付消費”和“社區O2O消費”兩個巨大的服務消費市場。物業服務企業處在社會和社區的節點上，貼近社區的資源和用戶，與社區基層組織、周邊商業圈關聯度高，在最后一公里乃至最后一百米內，成為社區資源的隱形掌握者。
　　三是資本市場改革和完善持續推進，尤其是新三板的擴容、地方股權交易中心的建立，促進物業管理行業形成了快速發展的新格局。彩生活物業在港交所主板上市，北京東光、浙江開元、珠海丹田、青島華仁、河南索克、克拉瑪依城投鵬基等物業服務企業先后在新三板上市。物業服務企業通過融資，在行業內開展收購、兼并、重組，有力助推了企業規模的擴張和資源的整合。投資型企業與物業服務企業的業務融合，如中國平安人壽出資50億元人民幣收購碧桂園9.9%股權，在社區金融領域展開合作，滿足住戶金融需求，實現了企業業務種類和盈利點的增加。資本已經成為促進行業提速換擋、創新發展的重要驅動力。
　　行業發展新進步
　　近兩年，行業積極應對管理成本攀升，從業隊伍人才匱乏，經營理念滯后，管理方式粗放，地域發展不平衡，市場機制不完善等行業發展過程中存在的階段性問題，在以下方面取得了新進步：
　　(一)基礎服務取得新提升
　　基礎物業服務是物業服務企業生存的核心要素，行業處于任何發展階段都不能忽視。近兩年，在全行業的共同努力下，基礎服務水平有較大提升。一是服務理念端正，行業普遍認識到基礎服務的重要性，各地行業主管部門、協會和物業服務企業紛紛開展“物業服務質量提升年”活動，宣傳并實踐“固本”“守正”的經營理念，認真做好物業管理本職工作。二是服務技能提升，企業越來越意識到行業設施設備管理的核心價值，注重技術能力的培訓提升和先進設備體系的引入;廣東、遼寧、合肥等地紛紛開展行業技能大比武、引導提高基礎服務技能。三是服務品質提高，關注物業服務用戶體驗，增強與用戶的交流互動，精細管理的同時簡化服務流程。據調查顯示，2014年物業服務企業業主滿意度較2012年有較大提高。扎實的基本功帶來了經濟效益和社會效益的外溢，物業管理行業在協助維護社會穩定、處理社會突發事件和抗擊自然災害中所發揮的重要作用，得到了社會的高度評價。
　　(二)管理規模取得新增長
　　據本次調查，截至2014年底，全國31個省市自治區物業管理面積約為164.5億平方米，相比2012年的145.3億平方米增長了約13.5%，在管規模持續擴大。廣東、河南、江蘇三省物業管理面積位居前三。
　　從區域分布來看，經濟較發達的東部地區在物業管理規模方面依然走在全國前列，約占全國管理面積的44.5%，較2012年下降2.5個百分點;中部物業管理規?？焖僭鲩L，約占全國的23%，較2012年增長2.7個百分點，地區間差距呈現收縮態勢;東北部和西部地區占比與2012年持平。值得注意的是，河南省和重慶市2014年物業管理面積相比2012年均有較大幅度的上漲，一定程度上表明中部崛起、西部開發等因素對地區物業管理行業發展起到了積極作用。
　　(三)企業數量取得新增長
　　根據本次調查，截至2014年底，全國物業服務企業約10.5萬家，與我國第三次經濟普查數據基本持平，較2012年調查的企業數量7.1萬家增長了約48%。廣東、江蘇、山東位居前三。
　　從區域分布來看，東部地區物業服務企業數量仍遠高于其他地區。四大區域里，東部地區物業服務企業約4.8萬家，約占全國物業服務企業的44%;中部地區約2.5萬家，約占全國的22.8%;西部地區約2.8萬家，約占全國的25.4%;東北部地區約0.9萬家，約占全國的7.8%。綜合來看，中西部區域物業服務企業數量增長較快，與東部地區的差距進一步縮小。
　　(四)經營收入取得新增長
　　據本次調查，全國物業服務企業2014年經營總收入約為3500億元，較2012年全國3000億左右有較大增幅，增長了16.7%。一方面物業在管面積持續增加，主營業務收入穩步增長;另一方面物業服務企業在互聯時代拓展多元營收渠道，行業經營總收入實現了較大程度的上漲。
　　(五)從業人員數量取得新增長
　　根據本次調查，截至2014年底，物業管理行業從業人員約為711.2萬人，較2012年的612.3萬增長了約16.2%，人員數量增長速度較快。
　　從數據中可以看出，物業管理行業發展地域差異仍較為突出。東部地區物業管理行業從業人員約353.2萬人，約占全國從業人員的49.7%;中部地區約136.8萬，約占全國的19.2%;西部地區約179.6萬人，約占全國的25.2%;東北部地區約41.6萬，約占全國的5.9%。值得注意的是，從業人員數量反映出中西部加快增長的態勢，尤其以河南、陜西等省市增速尤為明顯，區域間差距有所縮小)。
　　(六)商業模式創新取得新進展
　　物業服務企業一直積極創新商業模式，并成功取得新進展。最具代表性的是，彩生活以3.3億元收購深圳開元國際100%股權，此次并購增強了彩生活在中高端社區物業管理方面的實力，彩生活社區O2O增加30多萬戶家庭、100多萬用戶，涉及超過130個物業管理項目。萬科物業向行業輸出“睿服務”解決方案，先后與金隅集團、北京首創置業等企業簽約合作，全面進入市場化發展軌道。截至2015年6月底，長城一應云聯盟伙伴已達到75家企業，覆蓋全國1500多個物業管理項目，服務面積超過3.3億平方米，一應云平臺聚合了約320萬戶家庭，超過1000萬人口。通過并購、聯盟，擴大管理規模，增加服務客戶數量，有利于發揮集約和規模效應，增加經營性收入，推動行業快速發展。